خبر فوری
ارسال به دیگران پرینت

گفت و گوی «۵۵ آنلاین» با محمود فاطمی عقدا؛ کارشناس مسکن

وعده ساخت 2 میلیون واحد مسکونی در سال عملی نیست | توقیف کامیون های حمل بتون، عامل ساخت و ساز غیر استاندارد! | قانون داریم نیازی به قانون «جهش تولید مسکن» نیست

فاطمی عقدا: جامعه صنفی تولید کنندگان بتون های آماده، باید با نیروی انتظامی کشور، به طور هماهنگ عمل کند تا حتی در صورت تخلف رانندگی، پلیس نتواند کامیون های مخصوص حمل بتون را متوقف کند

55 آنلاین- در کشور ما و در دو دهه اخیر، بارها بر ضررورت احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال تاکید شده و آخرین بار در سال 1399 یعنی در زمان تصویب «قانون جهش تولید مسکن»، بار دیگر بر تولید یک میلیون واحد در سال تاکید و اصرار شد.

در عمل، هیچگاه تولید مسکن چه در دهه 80 و چه در دهه 90، به سالانه یک میلیون واحد نرسیده و حداکثر تولید مسکن به طور متوسط در حد 500 هزار واحد در سال است.

در گفت و گوی «55 آنلاین» با دکتر محمود فاطمی عقدا، کارشناس مسکن و رئیس سابق «مرکز تحقیقات راه، مسکن و ساختمان» وزارت راه و شهر سازی، قابلیت ساخت و ساز کشور در کُل یک سال بررسی شده است.

*****

*در دهه 80 یعنی در دولت آقای احمدی نژاد تاکید بر این بود که سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. طرح مسکن مهر هم راه اندازی شد و قرار بود سالیانه یک میلیون واحد احداث شود ولی در عمل چنین هدفی محقق نشد.

در سال 1399 هم، مجلس جدید با طرح جهش تولید مسکن، هدفگذاری کرده که طی 4 سال، سالیانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود.

به نظرشما، آیا تولید این یک میلیون واحد در سال، در حد امکانات و توان کشور هست که طی این دو دهه بارها مطرح شده که سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود؟

-در دولت های اول و دوم آقای احمدی نژاد، هدفگذاری ای که انجام گرفت، ساخت یک میلیون واحد در سال و مجموعاً 4 میلیون واحد مسکونی بود. طرح مسکن مهر، از سال 1386 شروع شد و تا سال 1392 که دولت آقای روحانی تشکیل شد، ادامه پیدا کرد.

با توجه به این که این کار، تازه شروع شده بود و تا آن زمان، چنین کاری در این سطح وسیع انجام نشده بود، ساخت این 4 میلیون واحد، مشکلات خاص خودش را داشت ولی آهسته آهسته این تجربه در کشور کسب شد و انبوه سازان، پروژه های بزرگی را اجرا کردند.

در پایان دولت آقای احمدی نژاد، تقریباً دو میلیون و 200 هزار واحد واگذار شده بود و یک میلیون و 800 هزار واحد هم نیمه تمام ماند.

 

*در آبان سال 1399 اعلام شد که از کُل دو میلیون و 200 هزار واحد مسکن مهر، فقط 690 هزار واحد در دولت آقای احمدی نژاد تحویل داده شد و در دولت آقای روحانی هم یک میلیون و 350 هزار واحد تحویل داده شده.

-خیر. تعداد 4 میلیون واحد در زمان آقای احمدی نژاد، کلنگ زنی شد. این کار مصوبه مجلس را می خواست و باید ردیف اعتبار می گرفت. ساختار اجرایی این کار نیز باید رقم می خورد که در ابتدا تعاونی ها مسئولیت داشتند ولی بعداً انبوه سازان و سازندگان وارد این کار شدند.

از سال 1386 کلنگ زنی مسکن مهر انجام شد. در پایان دولت آقای احمدی نژاد، تعداد دو میلیون و 200 هزار واحد واگذار شده بود و یک میلیون و 800 هزار واحد برای دولت بعدی ماند. تا جایی که به خاطرم هست اکثر این واحدهای نیمه تمام که باقی ماندند، امکانات زیرساختی مثل اب و برق نداشتند.

*به طور مشخص چگونه است که نمی شود به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برسیم؟

-از نظر اجرایی، کشور ما توانمندی لازم را برای ساخت یک میلیون واحد را دارد یعنی انبوه سازان و شرکت های تخصصی ساخت و ساز، توان احداث بیش از یک میلیون واحد مسکونی را دارند ولی صرفاً بحث ساخت مسکن، مطرح نیست.

تامین زمین، تامین منابع مالی و تامین مصالح ساخت یک میلیون واحد مسکونی، اهمیت دارد. ساخت یک میلیون واحد، مصالح زیادی می خواهد اعم از فولاد، آجر، بلوک، سیمان، درب و پنجره، سرامیک و کاشی، به علاوه زیرساخت هایی مثل آب، برق و گاز.

بنابراین، مشکلات فراروی تولید انبوه مسکن، فقط ساخت نیست وگرنه نیروی اجرایی ساخت در کشور ما مشکل ندارد و توانمندی فنی و اجرایی در حد بالایی است. ما در بحث تخصیص زمین و خصوصاً زمین های ارزان قیمت برای انبوه سازی مشکل داریم.

ما در این زمینه، به طور خاص در کلانشهرها مشکل داریم و دولت نیز نمی خواهد در خارج از شهرها بسازد. در نتیجه، واحدهای مسکونی باید در محدوده شهرها ساخته شود تا از زیرساخت های موجود استفاده کنند.

دولت باید بتواند مشکل زمین را برطرف کرده و مشکل زمین را مثل طرح مسکن مهر حل کند. از طرف دیگر، باید به نوسازی بافت های فرسوده شهری توجه جدی شود. در صورت حل مشکل زمین، مشکل منابع مالی باقی می ماند. 

در قانون «جامع ساماندهی تولید و عرضه مسکن»، پیش بینی شده که منابع برگشتی مسکن مهر به این پروژه ها تخصیص پیدا کند. همچنین اخیراً مجلس تاسیس صندوق حمایت از ساخت مسکن را مصوب کرد و مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی از سکنه و خودروهای لوکس نیز به این بخش تخصیص پیدا می کند.

همه این منابع برای تولید انبوه مسکن، پیش بینی شده است. اگر دولت بعدی، بتواند قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن، قانون صندوق حمایت از تولید مسکن و همچنین مالیات بر خانه های خالی و خودروهای لوکس را اجرا کند، منابع لازم به دست می آید.

دوم این که دولت باید همه تسهیلات بخش مسکن را به سمت تولید یعنی سمت عرضه مسکن ببرد و تسهیلات به بخش تقاضا داده نشود یعنی دیگر خریدار حق نداشته باشد که وام بگیرد. تمام وام ها به بخش تولید داده شود و 80 درصد هزینه ساخت مسکن از تسهیلات بانکی، تامین شود و 20 درصد بقیه مربوط به منابع متقاضی باشد.

*الان وام به متقاضی داده می شود و فرضاً در مرحله بعدی، این پول در اختیار پیمانکار قرار می گیرد. این وضع، چه اِشکالی ایجاد می کند؟

-زمانی که ما سمت عرضه و تولید مسکن را تقویت کنیم، هم پروژه ها زودتر تمام می شود و هم این که می توانند مصالح را به صورت انبوه در اختیار بگذارند. در سال های اخیر که آقای اسلامی، وزیر راه و شهر سازی شده، اقداماتی برای تهاتر مصالح ساختمانی انجام دادند ولی نتوانستند آن را اجرایی کنند.

اگر این دستورالعمل را به سمت تولید انبوه مصالح باکیفیت سوق بدهند، تحول بزرگی ایجاد خواهد شد. فرضاً تولید فولاد در اختیار شرکت های بزرگ بوده و دولت می تواند این کار را انجام بدهد و همچنین می توان سیمان باکیفیت را تولید کرد. 

اگر این دو نوع مصالح اصلی را به صورت انبوه در اختیار تولید کننده قرار بدهند، قیمت تولید مسکن می تواند متعادل تر باشد یعنی هزینه ساخت به دلیل کاهش هزینه های تولید انبوه  و تامین منابع مالی، کاهش پیدا می کند. در نتیجه، هر پروژه با قیمت مناسب و با کیفیت خوب تمام می شود.

*در اواسط سال 1399 مجلس، طرح جهش تولید مسکن را پیگیری کرد و برای تایید به شورای نگهبان فرستاد. این قانون هنوز درگیر تایید شورای نگهبان است و چند بار رفت و برگشت این قانون بین مجلس و شورا اتفاق افتاده است.

در حال حاضر که در ماه خرداد 1400 قرار داریم، این قانون هنوز تایید نشده. در طرح م2صوب مجلس آمده که در همین سال 1400 هم، یک میلیون واحد ساخته شود ولی فعلاً این قانون درگیر مشکل تایید است.

آیا این امکان وجود ندارد که کارها زودتر انجام شود یا این که در بوروکراسی موجود، این مقدار از دست رفتن زمان اجتناب ناپذیر است؟

-ما اصلاً در زمینه قانون، خلاء نداریم. چرا که ما قانون «جامع ساماندهی عرضه و تولید مسکن» را در اختیار داریم و این قانون، جامع ترین قانون است. در بحث های مربوط به زمین، منابع مالی و استیجار، یک کلمه را نمی شود به این قانون اضافه یا کم کرد.

*به هر حال، الان مجلس پیگیر تایید قانون «جهش تولید و تامین مسکن» توسط شورای نگهبان است.

-اصلاً دولت نباید منتظر این قانون بماند و نیازی هم به آن ندارد. چرا که با قانون «جامع ساماندهی عرضه و تولید مسکن»، دست دولت برای تولید انبوه مسکن، صنعتی سازی مسکن و ساخت انبوه مسکن اجاره ای، باز است.

متاسفانه دولت ها، به این قانون توجه نکرده و از ظرفیت این قانون استفاده نکرده اند. در حالی که این قانون، جامعیت لازم را دارد.

*اگر به نظر شما آن قانون جامع ساماندهی مسکن، کافی است چرا مجلس تاکید دارد که قانون جهش تولید مسکن، تایید شود؟

-به نظر من، مجلس در این زمینه اشتباه کرد. شاید اصلاً مجلس به آن قانون جامع توجه نکرده است. البته مجلس فقط می تواند به دولت توصیه کند و بر دولت نظارت کند تا قانون جامع مسکن را اجرا کند. 

مجلس می تواند از دولت، سوال کند که چرا به این قانون عمل نکرده است. به جای این که مجلس، وظیفه نظارتی خودش را انجام بدهد و دولت را در مورد عدم اجرای قانون بازخواست کند، خودش یک طرح جدید تهیه کرد. در حالی که قانون جامع ساماندهی مسکن، ظرفیت تولید هر تعداد واحد مسکونی در کشور را دارد.

*با توجه به این که همه مصالح ساختمانی، استاندارد نیستند، آیا ساخت و سازی هم که در عمل ممکن است انجام شود، واقعاً استاندارد لازم را ندارد؟

-مصالح عمده ما که فولاد و سیمان است، استاندارد هستند و در این زمینه مشکلی وجود ندارد. در حالی که در حوزه معادن شن و ماسه، مشکل داریم. البته نسبت به دوره های قبل، نظارت بر این نوع معادن، بیش تر شده ولی باید نظارت جدی وجود داشته باشد.

معادن شن و ماسه، منابع تامین بتون ما هستند و نمی شود استاندارد نباشند. دستگاه های ذیربط مثل سازمان ملی استاندارد ایران، فرمانداری ها و استانداری ها، باید بر این معادن نظارت کنند. 

اگر معادن شن و ماسه ما، استاندارد شوند، تولید آنها نیز استاندارد خواهد شد. اگر این استاندارد محقق شود، ما از نظر ساخت و ساز استاندارد و با کیفیت، مشکل نخواهیم داشت.

*در حوادثی که هر ساله اتفاق می افتد و فیلم آنها منتشر می شود، ما می بینیم که حتی برخی ساختمان های در حال ساخت یا حتی نوساز تخریب می شوند. در زلزله ها از جمله زلزله کرمانشاه، چند بلوک بتونی مسکن مهر آسیب جدی دیدند و دوباره ساخته شدند.

این وضع، نشان می دهد که کیفیت تولید بتون، کیفیت مناسبی نیست. در این زمینه چگونه می شود مشکل را برطرف کرد؟

-ما برای استاندارد سازی مسکن، باید دو کار انجام بدهیم. یک کار، همان استاندارد سازی معادن شن و ماسه است و درجه بندی آنها. از این طریق مشخص می شود که کدام معدن و چه نوع مصالحی، برای بخش سازه ای ساختمان و خصوصاً در ساختمان بلند مرتبه، مناسب هستند و چه بخشی برای غیر سازه ای ساختمان ها.

با توجه به نوع سنگدانه های معادن شن و ماسه، مشخص می شود که این نوع معادن برای ساختمان های کوتاه مرتبه، بلند مرتبه یا غیر سازه ای مناسب هستند.

دوم، بحث شهرداری ها مطرح می شود که باید ساخت بتون در محل ممنوع شود و فقط از بتون آماده و بتون خشک آماده استفاده شود. در محل و کارگاه ساخت ساختمانی، نباید کسی بتون را با دست و با استفاده از کارگر تولید کند. 

بتون آماده، اهمیت زیادی در ساخت و ساز دارد و اگر فاصله زمان تولید تا مصرف بتون، طولانی شود، عملاً آن بتون، دیگر بتون نیست و غیر استاندارد می شود. در اینجا جامعه صنفی تولید کنندگان بتون های آماده، باید با نیروی انتظامی کشور، به طور هماهنگ عمل کند تا حتی در صورت تخلف رانندگی، پلیس نتواند کامیون های مخصوص حمل بتون را متوقف کند. 

در صورت تخلف راننده این کامیون ها، پلیس شماره آن کامیون را یادداشت کرده و راننده را جریمه کند ولی حق توقف این کامیون را نداشته باشد. در حالی که ما می بینیم پلیس، کامیون های حمل بتون را نگه می دارد و بعضاً نیم ساعت یا یک ساعت، آنها را معطل می کند.

بعداً این بتون را دور نمی ریزند و همان بتون را که دیگر ارزش فنی و مطلوب را ندارد، مورد استفاده قرار می دهند. بعضی ساختمان ها طراحی مناسب و اجرای درست دارند ولی چون این بتون ها از استاندارد خارج شده، ساختمان هم آسیب می بیند.

برای مثال، اگر آمبولانس حین ماموریت، یک تخلف انجام بدهد، پلیس نمی تواند آن را متوقف کند. اگر پلیس بخواهد آمبولانس مختلف را متوقف کند، جان بیمار به خطر می افتد. از طرف دیگر، اگر پلیس، کامیون حمل بتون را متوقف کند و بعداً آب به آن بتون اضافه کنند، مشکل ایجاد می شود.

در زمانی که پلیس، آمبولانس متخلف را متوقف کند، فقط جان یک نفر به خطر می افتد ولی اگر همین پلیس، کامیون حمل کننده بتون را متوقف کند، جان ده ها نفر در یک ساختمان به خطر می افتد.

*بالاخره قانون جهش تولید مسکن، درگیر تاییر نهایی است و بر اساس این قانون تاکید شده که سالیانه یک میلیون واحد ساخته شود. از طرفی هم، برخی نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری در روزهای اخیر گفتند که مجلس تصویب کرده یک میلیون واحد در سال ساخته شود ولی ما قول می دهیم سالیانه 2 میلیون واحد بسازیم.

آیا چنین وعده ای برای ساخت 2 میلیون واحد در سال عملی هست؟

-قانون جامع ساماندهی مسکن، دولت را مکلف کرده بود که سالیانه یک میلیون واحد مسکن بسازد ولی دولت، قانون را اجرا نکرده است. در حال حاضر، ما نیاز به قانون جدید نداریم و دولت مسئول است که مقدمات ساخت را فراهم کند. 

من اعتقاد دارم که ظرفیت فنی و اجرایی کشور ما، به اندازه ای است که می تواند به راحتی این تعداد مسکن را بسازد و واقعاً 2 میلیون واحد را نیز می تواند بسازد. ما تجربه این کار را داریم ولی تامین منابع مالی 2 میلیون واحد، به راحتی امکانپذیر نیست.

تامین منابع یک میلیون واحد در سال در قانون مطرح شده و کشور می تواند به همین مقدار منابع دسترسی داشته باشد. بنابراین، ساخت یک میلیون واحد در سال، امکانپذیر بوده ولی فعلاً ساخت دو میلیون واحد مسکونی، عملی نیست. 

تهران

 

با دوستان خود به اشتراک بگذارید:
کپی شد

دیدگاه تان را بنویسید

 

دیدگاه

توسعه