ثبت نکردن اجاره‌نامه چه بلایی بر سر موجر می‌آورد؟

ثبت نکردن قرارداد اجاره در سامانه‌های قانونی، لزوماً حق موجر برای تخلیه ملک را از بین نمی‌برد. بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، در صورت احراز سایر شرایط قانونی، دادگاه می‌تواند به درخواست تخلیه رسیدگی کند؛ هرچند عدم ثبت قرارداد ممکن است موجر را با ضمانت اجراهای مالی و مالیاتی مواجه کند.

یکی از پرسش‌های مطرح در حوزه روابط موجر و مستأجر این است که آیا ثبت نشدن اجاره‌نامه در سامانه‌هایی مانند «خودنویس» و «کاتب» می‌تواند مانع تخلیه ملک شود یا موجر همچنان امکان مراجعه به مراجع قضائی را دارد؟

اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 7/1403/114 مورخ 12 شهریور 1404، به این موضوع پرداخته و اعلام کرده است که صرف ثبت نشدن قرارداد اجاره در سامانه‌های مربوط، مانع طرح دعوای تخلیه یا صدور حکم و دستور تخلیه نخواهد بود.

ثبت نشدن اجاره‌نامه، حق درخواست تخلیه را از بین نمی‌برد

بر اساس این نظریه، الزامات مقرر در بند 2 ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403، به معنای نسخ یا محدود شدن مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نیست. بنابراین، نمی‌توان صرفاً به دلیل ثبت نشدن اجاره‌نامه در سامانه مربوط، درخواست تخلیه موجر را غیرقابل رسیدگی دانست.

البته این موضوع به معنای صدور قطعی حکم تخلیه در همه پرونده‌ها نیست؛ بلکه مرجع قضائی باید شرایط قانونی را بررسی کند و با توجه به وضعیت پرونده، درباره درخواست مطرح‌شده تصمیم بگیرد.

جریمه عدم ثبت اجاره‌نامه چقدر است؟

نکته مهم در این نظریه، تفکیک میان حق درخواست تخلیه و مسئولیت‌های ناشی از ثبت نکردن قرارداد است. بر اساس مفاد نظریه مشورتی، اگر مرجع قضائی احراز کند که قرارداد اجاره برخلاف الزامات قانونی در سامانه مربوط ثبت نشده است، باید ضمانت اجرای مالی پیش‌بینی‌شده را نیز مورد توجه قرار دهد.

بر این اساس، موجر حسب مورد به پرداخت مبلغی معادل 50 درصد ارزش اجاره ملک در مدت قرارداد، به نفع دولت، موضوع ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم محکوم می‌شود.

همچنین، مرجع قضائی باید موضوع ثبت نشدن قرارداد را به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کند تا آثار مالیاتی مقرر، از جمله محرومیت از تخفیف‌ها و معافیت‌های موضوع تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، درباره موجر بررسی و اعمال شود.

در نتیجه، ثبت نکردن اجاره‌نامه اگرچه به‌خودی‌خود مسیر قانونی تخلیه را مسدود نمی‌کند، اما می‌تواند هزینه‌های مالی و مالیاتی قابل توجهی برای موجر به همراه داشته باشد.

دادگاه چگونه از ثبت شدن قرارداد مطلع می‌شود؟

بر اساس نظریه یادشده، مرجع قضائی رسیدگی‌کننده به درخواست یا دعوای تخلیه باید وضعیت ثبت قرارداد را بررسی کند. این بررسی، حسب امکانات و دسترسی‌های موجود، می‌تواند از طریق استعلام از وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا مراجعه به سامانه مربوط انجام شود.

بنابراین، ثبت یا ثبت نشدن اجاره‌نامه موضوعی نیست که مرجع قضائی بتواند در رسیدگی به درخواست تخلیه از آن صرف‌نظر کند؛ بلکه وضعیت قرارداد باید مشخص شود تا در صورت احراز تخلف، ضمانت اجراهای قانونی نیز اعمال شود.

تکلیف اجاره‌نامه‌های با مدت بیش از دو سال چیست؟

این نظریه درباره قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال نیز نکته‌ای دارد. بر اساس نظر اداره کل حقوقی قوه قضاییه، با راه‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، ثبت این قراردادها باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود.

در چنین شرایطی، با راه‌اندازی سامانه مذکور، تکلیف ثبت این دسته از قراردادها در سامانه ثبت معاملات اخ کشور، از نظر اداره کل حقوقی قوه قضائیه، موضوعاً منتفی خواهد بود.

موجر می‌تواند درخواست تخلیه بدهد

مفاد نظریه مشورتی شماره 7/1403/114 نشان می‌دهد که عدم ثبت اجاره‌نامه در سامانه‌های قانونی، به‌تنهایی مانع مراجعه موجر به دادگاه و درخواست تخلیه ملک نیست. با این حال، مرجع قضائی باید علاوه بر بررسی شرایط قانونی تخلیه، وضعیت ثبت قرارداد را نیز احراز کند و در صورت تحقق شرایط قانونی، ضمانت اجراهای مالی و مالیاتی مربوط را اعمال کند.

به این ترتیب، ثبت اجاره‌نامه همچنان اقدامی مهم برای رعایت الزامات قانونی و جلوگیری از تبعات مالی است؛ اما نباید ثبت نشدن قرارداد را به معنای سلب خودکار حق درخواست تخلیه از موجر دانست.