55 آنلاین- بر اساس سرشماری سراسری سال 1395، تعداد 24 میلیون خانوار و تعداد 25.4 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. در این میان تعداد 22.8 میلیون واحد مورد استفاده قرار گرفته و تعداد 2.6 میلیون واحد مسکونی، خالی از سکنه است.
از طرفی، در سال های اخیر صحبت از کسری چندمیلیون واحد مسکونی در کشور شده و مجلس فعلی، در سال 1399 قانونی را برای ساخت سالیانه یک میلیون واحد در سال تصویب کرده که باید به تایید شورای نگهبان برسد.
در گفت و گوی «55 آنلاین» با دکتر ابوالفضل مشکینی، دلایل ناکارآمدی سیاست های بخش مسکن کشورمان، مورد بررسی قرار گرفته است.
*****
*بخش مسکن، یکی از بخش های اقتصاد کشور است ولی در سال های اخیر همواره گفته می شد که چند میلیون واحد مسکونی، کسری داریم. در دوره قبل از انقلاب هم، تعداد 676 تعاونی مسکن وجود داشته است و در دهه های اخیر، در هر دهه چند هزار تعاونی مسکن تاسیس شده.
از طرفی، مجلس در سال 1399 قانون جهش تولید مسکن را تصویب کرد. این قانون بر اعطای زمین رایگان برای تامین مسکن کارمندان دولت از طریق تاسیس تعاونی مسکن تاکید دارد تا سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود.
این قانون، الان درگیر تایید در شورای نگهبان است. در این قانون تاکید شده که در مدت 4 سال، سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. اگر جنابعالی بخواهید آسیب شناسی کنید، در خصوص بخش مسکن چه تحلیلی ارائه می کنید؟
-از دهه 40 و همزمان با سال های اجرای برنامه سوم عمرانی، مشکلی به نام مشکل مسکن در ایران شکل گرفته و تا به امروز هم ادامه دارد. بیش ترین مشکل را دهه های 50 و 60 به وجود آوردند.
ما در آن دو دهه نرخ رشد جمعیت خاصی را تجربه کرده ایم و در برخی نقاط شهری کشور، نرخ رشد جمعیت به 9 درصد رسید. تبعات این افزایش جمعیت، هنوز هم در پیکره کالبدی کشور، خودش را حفظ کرده است. با وجود این که میزان ولادت و باروی در دهه گذشته پایین آمد، اما تقاضای انباشته برای مسکن وجود دارد.
ما در دوره های مختلف، خُرده گفتمان های متفاوتی در دولت، از آزاد سازی بازار زمین و مسکن گرفته تا دخالت کامل دولت در حوزه مسکن، داشته ایم. در همه دوره ها و دولت ها، چشم انداز مشخصی وجود نداشته و همین عامل باعث شده که دولت ها، عمدتاً پروژه محور باشند تا این که برنامه محور و چشم انداز محور باشند.
*آقای احمدی نژاد با همین رویکرد پروژه محوری، طرح «مسکن مهر» را از سال 1387 اجرایی کرد و قرار بود سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. در حالی که تا تیر ماه سال 1398 فدر مجموع یک میلیون و 825 هزار واحد مسکن مهر تکمیل شد یعنی در مدت بیش از یک دهه، حتی دو میلیون واحد تحویل داده نشد.
تا پایان دولت آقای احمدی نژاد در سال 1392 فقط 690 هزار واحد از کُل دو میلیون و 200 هزار واحد مسکونی طرح مسکن مهر تحویل داده شد و در دولت آقای روحانی هم یک میلیون و 135 هزار واحد تکمیل شد.
با این که دولت آقای احمدی نژاد با تمام قدرت بر اجرای سریع این طرح تمرکز کرد، چرا در آن 5 سال آخر دولت آقای احمدی نژاد، حتی یک میلیون واحد هم تکمیل نشد؟
-در زمان دولت آقای احمدی نژاد، توان فنی کشور، مثلاً 700 هزار واحد بود ولی دو میلیون و 200 هزار واحد طرح مسکن مهر کلنگ زنی شد. به نظر من، نقص اساسی این است که ما در جوی که ایجاد می شود، خودمان هم جوزده می شویم و می گوییم 2 میلیون واحد مسکونی باید ساخته شود.
درست است که اعلام شده یک میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شود ولی به قول معروف، سنگ بزرگ علامت نزدن است. در حالی که ما باید بگوییم که برای گروه های هدف و کم درآمد 200 هزار واحد مسکونی می سازیم ولی واقعاً هر سال همین تعداد واحد مسکونی برای آنها بسازیم.
این طور نباید باشد که بگوییم یک میلیون واحد مسکونی می سازیم ولی فقط یک سال بسازیم و سال های بعد نسازیم. در همین دولت آقای روحانی، وقتی که آقای «آخوندی»، وزیر راه و شهر سازی، عوض شد و آقای «اسلامی» وزیر شد، آقای اسلامی طرح «اقدام ملی مسکن» را مطرح کردند.
الان سه سال است که آقای اسلامی، وزیر راه و شهر سازی است و آن چیزی که ما می بینیم، این است که نهایتاً 400 هزار واحد مسکونی ساخته شود یعنی در مدت سه سال پایانی دولت آقای روحانی، تعداد 400 هزار واحد ساخته خواهد شد که سالیانه حدود 130 هزار واحد می شود.
با این حال، اصلاً معلوم نشد که چرا ساخت 400 هزار واحد را هدفگذاری کردند و چرا 200 هزار واحد هدفگذاری نشد یا چرا نگفتند 500 هزار واحد.
اگر مشخص نشود که دولت، متولی کدام گروه هدف است، موفق نمی شویم. اصلاً چرا دولت باید زمین رایگان تحویل بدهد و چرا دولت باید تسهیلات بانکی بدهد. ما اول باید این موضوع را برای خودمان حل کنیم که گروه هدف ما کدام است و دولت مکلف است از کدام قشر جامعه حمایت کند.
بعد از این که گروه هدف مشخص شد، باید توان فنی و توان تسهیلات دهی کشور، مشخص باشد و فرضاً سالیانه 100 هزار واحد یا 200 هزار واحد تعیین شود. این طور نباید باشد که متقاضیان را به خاطر موافقت نامه و تخفیف، بدوانیم و عملاً 100 هزار واحد مسکونی در مدت سه سال، ساخته شود.
وقتی کارها به طور منطقی و با برنامه ریزی انجام شود، ما دقیقاً می دانیم که در سال 1400 تعداد 100 هزار واحد ساخته می شود، در سال 1401 هم 100 هزار واحد ساخته خواهد شد و در سال 1402 نیز تعداد 100 هزار واحد ساخته می شود.
زمین مورد نظر هم، باید برای ساخت این واحدهای مسکونی اختصاص پیدا کند. از الان باید مشخص باشد واحدهای مسکونی که در سال 1404 در کشور ساخته خواهد شد، در کدام زمین دولتی خواهد بود.
*آقای محمودزاده، معاون مسکن وزارت راه و شهر سازی، گفته که به استان ها ابلاغ کرده ایم که از الان برای کُل 5 سال آینده زمین در نظر بگیرند. به هر حال، آقای آخوندی در 5 سال اول دولت آقای روحانی، وزیر راه و شهر سازی بود ولی اعتقاد به دخالت دولت در مسکن نداشت. آقای اسلامی که از سال 1397 وزیر شده، اعتقاد به دخالت دولت دارد و طرح اقدام ملی مسکن را شروع کرده است.
این 400 هزار واحد هدفگذاری شده در دوره آقای اسلامی، شاید به خاطر این باشد که سنگ بزرگ در نظر گرفته نشود. البته تعدادی از واحدهای افتتاح شده طرح اقدام ملی مسکن، واحدهای نیمه تمام طرح مسکن مهر بوده و فقط اسم آنها عوض شده.
در حال حاضر، از نظر شما، توان فنی کشور برای ساخت مسکن در سال چقدر است؟
-توان فنی کشور، سالیانه حداکثر 600 هزار واحد است و از این تعداد، در حد 200 هزار واحد برای گروه های کم درآمد و متوسط درآمدی جامعه بوده و 400 هزار واحد نیز برای گروه های حمایتی است.
*تغییر رویکرد دولت آقای روحانی در بخش مسکن، در زمان وزارت آقای اسلامی نسبت به زمان وزارت آقای آخوندی اتفاق افتاده و از رویکرد عدم دخالت دولت به رویکرد دخالت دولت در بخش مسکن رسیده ایم.
چه اِشکالاتی وجود داشت که در زمان وزارت آقای اسلامی، تغییر مهمی در حوزه مسکن ایران به وجود نیامده است؟
-مسکن و زمین، دارای مکتب بوده یعنی خودش دارای جهان بینی و ایدئولوژی است. وقوع این نوع تغییرات در دولت، نشان می دهد که در کشور ما، اعتقادی به چشم انداز وجود ندارد.
یک وقت هست که ما می گوییم دولت عوض شده و نظرش از مداخله به عدم مداخله، تغییر پیدا کرده است ولی نباید در درون یک دولت، یک وزیر به عدم مداخله دولت اعتقاد داشته باشد و وزیر دیگر به مداخله کامل دولت اعتقاد داشته باشد.
این وضع نشان می دهد که ما هیچ برنامه بلند مدتی نداریم یا اعتقاد به چشم انداز نداریم. در صورتی که سیاست های کُلی نظام در بخش مسکن، در سال 1389 توسط مقام رهبری ابلاغ شده.
اگر همه دولت ها، به آن چشم انداز و آن سیاست های کلی اعتقاد داشتند، مشکلی پیش نمی آمد. مشکل ما این است که ما به چشم انداز و برنامه بلند مدت، اعتقاد نداریم و سعی می کنیم سیاست های خودمان را در قالب پروژه برای یک دوره محدود اجرا کنیم.
*در سال های قبل، برخی کارشناسان حوزه مسکن می گفتند 5 میلیون واحد مسکونی کسری داریم. اخیراً هم گفته شده که 8 میلیون کسری در کشور داریم. با توجه به میزان نیاز کشور ما، به چه علت توان فنی ساخت و ساز کشور نمی تواند از آن 600 هزار واحد مسکونی بالاتر برود؟
-من شخصاً اعتقادی به کمبود 8 میلیون واحد مسکونی ندارم. بنا به اعتقاد دولت ، سازمان مالیاتی کشور و نهادهای دیگر، در کشور ما 3 میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد. در وضع فعلی، ما باید ببینیم آیا این آمار 3 میلیون واحد خالی دروغ است یا این که در جامعه ای که 3 میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد و تراکم خانوار در واحد مسکونی 1.02 است، نمی توانیم بگوییم 8 میلیون واحد کمبود داریم.
ما اگر در مجموع 8 میلیون کمبود واحد مسکونی داشته باشیم، تراکم خانوار در واحد مسکونی باید به عدد 1.12 برسد. در صورتی که الان تراکم خانوار در واحد مسکونی که مهمترین شاخص برای محاسبه کمبود مسکن است، در نقاط شهری 1.02 است.
این مقدار شاخص نشان می دهد در سال های گذشته، قسمت عمده ای از کمیّت کمبود مسکن رفع شده. این مقدار 1.02 یعنی به ازای هر 102 خانوار ما، تعداد 100 واحد مسکونی وجود دارد.
در برنامه پنجساله سوم توسعه این مقدار 1.12 بود یعنی در کشور و به ازای 112 خانوار ما، تعداد 100 واحد مسکونی وجود داشت و در طول سه برنامه پنجساله توسعه اخیر، کمیّت واحد مسکونی ما بهبود پیدا کرده است.
*بر اساس سرشماری سال 1395 اعلام شد که دو میلیون و 587 هزار واحد مسکونی، خالی از سکنه است. بین این واحدهای خالی از سکنه، آیا واحدهای لوکسی وجود دارد که نشود به خانوارها اجاره داده شود؟
-هنوز دولت و سیستم ثبت اسناد کشور، آمار و اطلاعات دقیقی در این زمینه ندارند که این واحدهای خالی از سکنه، چه نوع واحدهایی هستند. اولاً این نوع آمار اعلام کردن، تیری در تاریکی انداختن است. چرا که مشخص نیست این واحدها متعلق به کدام گروه درآمدی است.
*اگر ما بخواهیم التهاب در بازار مسکن وجود نداشته باشد و تعدادی واحد مسکونی هم، اضافه باشد که مستاجرها در زمان اجاره کردن دچار مشکل نشوند، نسبت خانوار به واحد مسکونی باید چقدر باشد؟
-مقدار ایده آل این است که برای هر یک خانوار، یک واحد مسکونی وجود داشته باشد ولی در هیچ کجای دنیا، این رقم وجود ندارد. چون در آن حالت، بخش ساخت و ساز، غیر اقتصادی می شود. بهترین حالت، یک واحد مسکونی برای یک خانوار است.
در کشور ما حدود 670 هزار تا 800 هزار ازدواج در سال انجام می شود. این 800 هزار ازدواج یعنی نیاز بالقوه برای مسکن. ما اگر بتوانیم سالیانه بین 600 تا 700 هزار واحد مسکونی در کشور تولید کنیم، نیاز مسکن را پاسخ داده ایم و خیلی خوب هم پاسخ داده ایم.
*در سال های قبل گفته می شد در کشور 5 میلیون واحد کسری داریم و الان گفته می شود که 8 میلیون واحد مسکونی، کسری مسکن داریم. به نظر شما تعداد کسری واحد مسکونی، حدوداً چقدر است؟
-ما حدود 3 تا 4 میلیون واحد مسکونی، کسری داریم. آن هم به دلیل تقاضای انباشته ای است که در چند سال گذشته، در کشور و در زمان رکود اقتصادی ایجاد شده. ما فرض می کنیم که به آمارهای رسمی کشور اعتماد داریم.
اگر آمار رسمی کشور گفته که بین 7 تا 8 میلیون واحد مسکونی، کمبود مسکن داریم، سه میلیون واحد از طریق واحدهای مسکونی خالی از سکنه جبران می شود. در سرشماری سال 1395 اعلام شده که حدود دو میلیون و 600 هزار واحد خالی وجود دارد.
در چند سال اخیر، حتماً بین 400 هزار واحد مسکونی به آن آمار اضافه شده و در نتیجه تعداد واحدهای خالی به 3 میلیون واحد مسکونی رسیده. از طرفی هم تعداد 4 میلیون واحد مسکونی، کمبود داریم و تقاضا انباشته شده.
*آقای مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، در همین اردیبهشت 1400 اعلام کرده که در کُل کشور حدود 8 میلیون واحد مسکونی کمبود داریم.
-اگر به حرف ایشان اعتماد کنیم، همین اعضای کمیسیون عمران مجلس گفتند 3 میلیون واحد مسکونی خالی داریم که می خواهند بر آنها مالیات ببندند.
پس تعداد 3 میلیون واحد مسکونی از این طریق تامین می شود و 4 تا 5 میلیون واحد مسکونی هم نیاز داریم که ناشی از تقاضاهای انباشته بوده و حرف بی ربطی نیست. این آمار مقدار تقاضای انباشته مسکن، می تواند قابل اعتماد باشد.
*بر اساس شناخت خودتان و همچنین به خاطر مسئولیت هایی که در حوزه مسکن داشته آید، فکر می کنید واحدهای خالی از سکنه، واحدهای معمولی و غیر لوکس هستند؟
-اول باید مشخص شود که خانه های دوم خانوارها از آمار خانه های خالی از سکنه، کسر شده یا نه. سوال این است که آیا هزاران «خانه دوم» و «ویلا» که در مناطق شمال کشور و در اطراف کلانشهرها ساخته شده، از این اعداد کم شده یا خیر.
برای مثال، ما هیچوقت نمی توانیم خانه ویلایی و ییلاقی را جزو موجودی مسکن کشور در نظر بگیریم. به نظر من، این واحدهای مسکونی، خانه خالی از سکنه محسوب نمی شود. برخی خانوارها، فقط به مدت یک ماه از سال، از این واحدها استفاده می کنند یا بسیاری از شرکت ها که در شهرهای دیگر کشور فعال هستند، یک خوابگاه در تهران دارند.
ما نمی توانیم این واحد مسکونی را به عنوان خانه خالی از سکنه در نظر بگیریم. در هیچ کجای دنیا، این واحد را به عنوان خانه خالی در نظر نمی گیرند. در نتیجه باید اطلاعات شفافی تهیه و منتشر شود تا مشخص باشد، منظور از خانه خالی از سکنه، چه نوع واحدی است.
*در قانون «اراضی شهری» که در سال 1360 و زمان ریاست آقای هاشمی رفسنجانی بر مجلس تصویب شده، تاکید بر این شده که مسکن مردم تامین شود و از بورس بازی روی زمین جلوگیری شود. در آن قانون تاکید شده که وزارتخانه ها، زمین های خودشان را به طور رایگان به وزارت مسکن بدهند تا در قالب تعاونی مسکن، برای کارمندان آن، مسکن ساخته شود.
در قانون جهش تولید مسکن که در سال 1399 تصویب شده، باز تاکید بر این است که زمین رایگان به تعاونی های مسکن کارمندان داده شود تا ادارات دولتی مسکن بسازند. از طرفی، در سال های اول انقلاب، کسانی مثل آیت الله خسروشاهی، زمین های کوچکی به مردم داده اند تا خانوارها خودشان مسکن بسازند.
در مجموع، آیا می توان گفت که ما به مرتفع سازی توجه نکرده و دچار مشکل اساسی شده ایم یا این که با همان واگذاری زمین به هر خانواده می توانست موفق باشد؟
-اگر فرضاً امروز وزیر راه و شهر سازی کشور در تهران بخواهد 5 هزار متر مربع زمین بدون مشکل، از زیرمجموعه خودش برای ساخت و ساز طلب کند، تهران این مقدار زمین بدون مشکل و بدون معارض ندارد.
تنها دستگاه هایی که در شهرها و اطراف شهرها زمین دارند، دستگاه های نظامی و انتظامی هستند. من در دولت آقای روحانی که آقای مازیار حسینی، معاون مسکن وزارت راه و شهر سازی بود، این موضوع را به عنوان خطر اعلام کردم و گفتم زمینی که می خواهد برای ساخت و ساز مورد استفاده قرار بگیرد متعلق به 80 میلیون نفر است و زمین های با کاربری آموزش، ورزش و بهداشت، نباید تغییر کاربری به مسکونی داده شود.
البته اعتقاد دارم که مرتفع سازی در دنیا به عنوان یک اصل پذیرفته شده ولی نه این که مثلاً در کوچه 8 متری برج مسکونی بسازیم. ما باید مکان های مناسب برای مرتفع سازی را شناسایی کنیم.
آقای عبدالعلی زاده، وزیر پیشین مسکن در سال های 1376 تا 1384 نیز چنین اعتقادی داشته و تاکید بر سطح اشغال پایین زمین و ارتفاع بالا بوده است.
من اعتقاد دارم که در طول 40 سال گذشته، دولت هایی که تشکیل شدند گفتمان واحدی در حوزه مسکن نداشتند یعنی نظام زمین و مسکن ما، یک هارمونی (انسجام) مشخصی نداشت. در همین دولت آقای روحانی، دو وزیر راه و شهر سازی، دو رویکرد متفاوت داشتند.
با چنین وضعی، مشخص است که به نتیجه مطلوب در بخش مسکن نمی رسیم. شما مطمئن باشید دولت بعدی که سر کار خواهد آمد، پروژه و برنامه دیگری خواهد داشت. بنابراین، تا اعتقاد به چشم انداز وجود نداشته باشد، بنا به تعبیر معروف، ما همچنان اندر خم یک کوچه ایم.
دیدگاه تان را بنویسید